為遏制商業(yè)地產(chǎn)投機(jī)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，多地相繼出臺商辦項(xiàng)目限售政策，明確禁止將商辦類項(xiàng)目擅自改變?yōu)榫幼∮猛句N售。在實(shí)際操作中，部分房地產(chǎn)銷售代理商及中介機(jī)構(gòu)卻屢屢突破監(jiān)管紅線，通過包裝宣傳、承諾“商改住”、協(xié)助辦理虛假材料等方式違規(guī)推銷商辦房源，形成了一條游走于政策邊緣的灰色利益鏈。

這些違規(guī)行為通常具備幾個(gè)典型特征：一是以“不限購、低總價(jià)、高回報(bào)”為誘餌，模糊商辦與住宅的界限，甚至暗示或承諾購房者可通過“打隔斷”“通燃?xì)狻钡确绞綄?shí)現(xiàn)居住功能；二是利用政策執(zhí)行中的信息不對稱或監(jiān)管漏洞，通過第三方公司協(xié)助注冊空殼企業(yè)、偽造租賃合同等手段，幫助沒有購買資格的個(gè)人繞過限購門檻；三是與個(gè)別開發(fā)商形成“默契”，在銷售環(huán)節(jié)采取“雙合同”、捆綁裝修等變相操作，規(guī)避價(jià)格備案與資金監(jiān)管要求。

究其根源，高額傭金回報(bào)是驅(qū)動(dòng)違規(guī)銷售的直接動(dòng)力。商辦項(xiàng)目去化周期長、銷售難度大，部分代理商為快速回籠傭金，不惜鋌而走險(xiǎn)。一些中小型開發(fā)商面臨資金壓力，也默許甚至縱容銷售端的“靈活操作”。監(jiān)管層面，盡管政策三令五申，但跨部門協(xié)同不足、處罰力度偏弱、取證困難等問題，使得違規(guī)行為往往“罰不痛、禁不止”。

此類亂象帶來的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷：購房者可能面臨無法落戶、子女無法入學(xué)、水電按商用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)等實(shí)際困境，甚至因項(xiàng)目性質(zhì)違規(guī)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)糾紛；從市場角度看，虛假需求擾亂土地和房產(chǎn)市場秩序，加劇區(qū)域性供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡；長期而言，若商辦存量盲目流入居住市場，將削弱城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，積累潛在的社會(huì)矛盾。

要根治這一頑疾，需打出監(jiān)管“組合拳”：一方面應(yīng)強(qiáng)化跨部門數(shù)據(jù)共享與聯(lián)動(dòng)執(zhí)法，對違規(guī)中介實(shí)施聯(lián)合懲戒，探索建立行業(yè)“黑名單”制度；另一方面可借助技術(shù)手段加強(qiáng)銷售全過程監(jiān)測，例如要求售樓處安裝監(jiān)控、推廣合同在線備案核驗(yàn)等。須加強(qiáng)對購房者的風(fēng)險(xiǎn)警示，暢通投訴舉報(bào)渠道，并適時(shí)評估限售政策的區(qū)域適用性，引導(dǎo)商辦地產(chǎn)回歸服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的本源。

歸根結(jié)底，規(guī)范商辦銷售市場不僅關(guān)乎短期秩序整頓，更是推動(dòng)房地產(chǎn)市場長效健康發(fā)展的重要一環(huán)。只有讓違規(guī)者真正付出代價(jià)，讓監(jiān)管牙齒真正“咬合”，才能守住“房住不炒”的底線，維護(hù)每一位市場參與者的合法權(quán)益。